Explicado: Por qué Gujarat permite edificios de 100 metros de altura en cinco ciudades

El límite fue de 45 m durante 2001 (terremoto de Kutch) y luego se elevó a 70 m (22-23 pisos) en 2017. La nueva política permite a los constructores llegar tan alto como deseen.

La nueva política permite a los constructores ir tan alto como deseen, siempre que una carretera de al menos 30 m de ancho colinda con la parcela y tengan un certificado de no objeción del aeropuerto. (Foto / Archivo Express)

El gobierno de Gujarat ha iniciado planes permitir edificios de 100 metros de altura o más en cinco ciudades: Ahmedabad, Gandhinagar, Surat, Rajkot y Vadodara. Esta semana, el Departamento de Desarrollo Urbano y Vivienda Urbana emitió una notificación que incorpora un nuevo capítulo en el Reglamento de Control General Integral del Desarrollo (CGDCR) -2017 e invitó al público a formular sugerencias y objeciones en un plazo de 60 días.

¿Cuáles son las razones detrás de la mudanza?

El gobierno no tiene la intención de cambiar todo el horizonte en estas ciudades. La intención principal es atraer algunos edificios icónicos en estas ciudades. No estamos incentivando a los desarrolladores de ninguna manera. Sin embargo, estamos seguros de que esta medida ayudará a atraer IED en el sector inmobiliario, dijo Prakash Datta, subsecretario y oficial de servicio especial en el departamento.

Jaxay Shah, presidente de la Confederación de Asociaciones de Desarrolladores Inmobiliarios de la India, también cree que esta medida pendiente durante los últimos ocho años atraerá IED.

Otra razón citada por los funcionarios es que el suelo urbano se está volviendo escaso y que el desarrollo horizontal de las ciudades necesita más suelo, que se está volviendo caro día a día.

¿Cuál es la restricción de altura actual?

El límite fue de 45 m durante 2001 (terremoto de Kutch) y luego se elevó a 70 m (22-23 pisos) en 2017. La nueva política permite a los constructores ir tan alto como deseen, siempre que una carretera de al menos 30 m de ancho colinda con la parcela y tienen un certificado de no objeción del aeropuerto.

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Si un constructor tiene 2.500 metros cuadrados. parcela, la altura máxima puede ser de 150 m. Si la parcela es de 3500 m2, se puede construir a cualquier altura. Los rascacielos pueden aparecer en zonas que tienen un FSI (Floor Space Index) de más de 1.2. Los cambios permiten un FSI total de hasta 5,4, pero el FSI adicional de más de 1,2 se cobrará al 50% del valor jantri (tarifas listas para calcular) de la tierra no agrícola.

El ministro principal de Gujarat, Vijay Rupani, dijo que su gobierno otorgaría aprobaciones especiales para la construcción de rascacielos icónicos en las cuatro grandes ciudades de Gujarat. (Foto de archivo)

¿La medida reducirá el costo de la vivienda?

Si bien el gobierno ha dicho que los edificios altos ayudarán a reducir el costo de la vivienda, los constructores dicen que la construcción será más costosa. Los rascacielos suelen estar destinados a residencias de lujo y estructuras comerciales. Incluso los costos de mantenimiento son altos, dijo Shah, quien también dirige la empresa de construcción con sede en Ahmedabad Savvy Infrastructure Pvt Ltd.

El ingeniero estructural con sede en Ahmedabad, Vatsal Patel, dijo que los principales costos de construcción de un edificio alto son los cimientos y la mano de obra. Cuanto más altos sean los pisos, mayor será el costo. Por ejemplo, a medida que la estructura se eleva, las ventanas necesitarán vidrio cada vez más grueso. Nuevamente, los costos laborales aumentan después de cada quinto o sexto piso en un 5-7%.

La demanda del mercado es crucial. En la mayoría de las ciudades, donde las tarifas terrestres son muy altas, hay demanda de rascacielos. Otros factores, como las vistas panorámicas y la contaminación, influyen, dijo Patel.

¿Cómo se abordan las preocupaciones relacionadas con los terremotos?

Ahmedabad y Gandhinagar no están lejos de la falla de Cambay, y los edificios en Kutch, con actividad sísmica, no pueden tener más de un piso. El CGDCR ordena que los edificios altos propuestos deberán seguir el Código Nacional de Construcción que establece las pautas de diseño para la construcción en zonas sísmicamente activas. Se formará un Comité Técnico Especial con expertos en ingeniería estructural y mecánica de suelos que examinarán cada propuesta de proyecto.

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¿Qué debe hacer un constructor?

Los rascacielos requerirán una diligencia debida extraordinaria en lo que respecta a la seguridad estructural, los servicios de bomberos y las evaluaciones de terceros. Entonces, los permisos tomarán más tiempo que los proyectos o edificios convencionales, dijo Shah. Sin embargo, los funcionarios del gobierno dijeron que la cantidad de permisos seguirá siendo la misma.

¿Qué se necesita para construir un edificio alto?

La Oficina de Normas de la India tiene cláusulas especiales para estructuras altas, incluidos detalles como la carga del viento y la resistencia a los terremotos. Los cimientos y los requisitos estructurales también son cruciales. Las estructuras altas deben considerar la carga horizontal (cómo se comportará en un terremoto y la carga del viento) y la carga estática, que es el peso del edificio y la carga de ocupación.

Fundación: Los cimientos pueden tener una profundidad de entre 30 y 300 pies, según las condiciones del suelo. Siempre se llama a un consultor geotécnico para asesorar sobre el tipo de cimentación que es relevante para el tipo de suelo. Una vez que el ingeniero estructural tenga los datos sobre la carga del edificio, el consultor sugerirá el tipo de cimentación, dijo Patel.

Estructura: Una vez que se superan las pruebas del túnel de viento, se decide el marco estructural. Para combatir la carga del viento, el edificio se fortalece verticalmente a través de paredes escarpadas. Estos muros de hormigón de cemento reforzado van desde los cimientos hacia arriba para garantizar que el edificio se mantenga incluso a 250 metros. Muchos edificios altos en ciudades como Hyderabad y Bengaluru ahora tienen acero en lugar de hormigón en su superestructura, lo que agiliza la construcción.

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